继北京发行60亿元保障房定向工具之后，上海也在争取引入保障房定向工具和REITs等试点。

日前从相关知情人士处获悉，上海方面正在争取保障房定向私募债试点，目前在与中国交易商协会和央行上海总部沟通，而浦发银行已参与其中配合做一些方案。

上海地区商业银行已向总行积极争取额度支持或内部结构调整，在加强风险管理的同时，力争今年全年实现保障房项目及旧改贷款增量651亿元。

全年力争“新增651亿元”

最新数据显示，截至2012年8月末，上海市名单制项下保障房贷款余额759.4亿元，同口径较年初增加230.5亿元，保障房贷款增量占同期全部住房开发贷款增量的比重达到125%。换言之，辖内银行压缩了其他商业性住房开发贷款，住房开发贷款的全部增量均用于支持沪上保障房建设。

其中，建行在上海投放的保障房贷款最多。截至2012年7月31日，建行上海市分行保障性住房类贷款总额为205.4亿元，比年初新增69亿元，同期末累计发放个人经济适用住房贷款金额6.9亿元，贷款余额6.2亿元。

截至今年6月底，国开行上海市分行保障性住房项目贷款余额227.8亿元，上半年累计发放保障性住房项目贷款53.2亿元，余额新增38.4亿元；同期末，浦发银行上海分行信贷支持保障房贷款总额超过170亿元。

“房地产贷款指标比较紧张，我们从2010年开始增设‘保障性住房项目开发贷款’单独核算，给予信贷规模支持。”建行上海市分行公司业务部总经理表示，预计今年下半年将在保障性住房类贷款上投放70亿元，用于经适房项目、动迁安置房项目和大型社区前期开发的土地储备项目。

上海银行方面则透露，计划在年内后续安排不少于25亿元信贷额度用于支持列入上海市公租房建设项目名单内的项目。今年以来，该行名单内保障房发放的审批额度已完成138.13亿元，新发放的大型居住社区贷款与公共租赁房贷款19.47亿元，目前名单内保障房贷款余额63.02亿元，年内将后续发放67.51亿元，比年初的增幅达21.56%。

根据上海银监局今年年初的安排，2012年要继续实现名单制项下保障房贷款增量不低于全部住房开发贷款增量60%的目标；同时，保障房贷款利率不超过同期贷款基准利率，鼓励有条件的银行可以对利率适当下浮，银行除银团贷款费用外不得对保障房建设贷款收取额外费用。

从多家银行了解到，目前沪上保障房贷款利率大多执行同期央行基准利率，“由于保障房贷款本身收益性就不高，利率以平价为主，极少数可能会最多下浮10%。”一位中资银行相关负责人透露。

根据去年央行和银监会联合发布的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，明确规定政府投资建设的公共租赁住房项目“贷款期限原则上不超过15年”，“融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款”。

公租房融资之惑

在“经适房、动迁安置房、公租房、廉租房”的上海“四位一体”保障房体系中，商业银行对前两项基本已有市场化的运作经验，但公租房和廉租房的投融资模式至今尚未明晰，回款时间长、盈利模式不清晰、自身现金流不足、投资回报率低等特点，让很多银行仍在“观望”中。

浦发银行参与了沪上首个市场化运作区县公租房项目试点融资方案的制定。在这个规模约8亿元、期限为15年的公租房项目中，前3年“宽限期”无需还款，项目建成后则一年2次进行还款。

目前，这一公租房项目由上海市公积金提供贷款支持，使用的资金为公积金增值部分，贷款利率则低于同期商业银行利率水平。

“这个项目对土地使用权采取划拨方式，降低土地成本，提高项目的预期收益率，”一位参与该公租房融资项目的相关负责人透露，“同时，为了拓宽还款来源，该项目提高了配套商业设施的比例，对公租房的还款来源进行补充。”

上述相关人士还说，如果公租房项目经过测算完全能依靠自身现金流来还本付息，就可以按照商业类贷款进行内部评审，无需再纳入银行的平台贷口径。

多位中资银行相关负责人表示，公租房项目的核心是提高自身现金流水平。从沪上为数不多已经推进和正在酝酿的公租房融资项目中看，采取的方式主要包括：

一是提高商业设施比例，既可以完善社区商业配套建设，也可以增加租金来源；二是先租后售，比如公租房前10年用来出租，10年后可对外销售；三是与普通商品房捆绑开发，提高商业可售比例，通过销售资金增加还款来源。

实际上，银行对公租房现金流的测算已经有所放松，国开行上海市分行相关负责人透露，一般来说，普通商品房项目的现金回流与当年债务偿还的比例需在130%-160%，但银行对公租房项目的这一比例放宽到100%-110%。

但即便如此，公租房项目的现金流水平仍然较低。据了解，国开行上海分行的一单公租房项目通过一定比例的商业配套设施来补充还款来源，该行商业配套在整个公租房项目中的占比在30%左右。

“即便在土地划拨的情况下，公租房的投资回报率最高也只在10%左右，还贷仍有一定困难。”一家股份制银行上海分行大客户部负责人坦言，对于公租房项目来说，用15年的期限还本付息依然有难度。

一家大型国有银行对公业务负责人也说：“公租房与普通商品房的捆绑开发也有问题，总行仍把其中的商品房部分纳入开发贷口径，在压缩房地产开发贷的背景下，额度很难批出来。”

“是否能够将公租房和普通商品房视作整体，一起纳入保障房相关贷款的口径下，当然，监管部门可以设定商品房所占比例，或者由政府逐一审批。”该大行人士继续说。

拟发行保障房定向工具

还从相关知情人士处获悉，上海方面正在争取保障房定向私募工具试点，目前在与中国交易商协会和央行上海总部等部门沟通。

据了解，保障房定向工具针对开发商主体，融资成本低于银行贷款，而相较于一般银行间市场中期票据，保障房定向工具发行范围更狭窄、安全性要求更高。

为支持保障房项目的开工建设，中国交易商协会于2011年出台政策，支持国有控股企业的保障房项目发行定向工具。今年3月，由国开行作为牵头主承销商，完成了北京保障房中心60亿元定向工具发行，期限5年，发行利率5.2%，专项用于7个保障房项目。去年北京确定了500亿元的保障房定向工具发行，截至目前已累计发行保障房定向工具221亿元。

浦发银行上海分行对公业务负责人表示，浦发银行正争取参与保障房定向工具试点，正与相关部门共同研究，探索引入保障房定向工具、REITs等其他方式。

此前，浦发银行携手保险资金，与太平洋保险共同设计了国内首单保险资金保障房债权投资计划“太平洋-上海公租房项目债权投资计划”，并担任该债权投资计划的独立监督人。此外，还与信托公司合作，发行与保障房建设挂钩的信托计划。

“我们也在争取引导保险资金投入上海市保障性住房的建设项目。”上海银行政府与集团客户部负责人说，同时还探讨在保障房建设过程中引入票据承兑、贴现等融资模式，降低融资成本。（一财网）